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Cina: la crisi dell’immobiliare minaccia la crescita economica 
I casi Evergrande e Contry Garden rivelano le fragilità dell'economia del Dragone, che ora teme il rischio contagio ad altri settori

A patire dal 2020-2021 il governo di Pechino si è trovato a fronteggiare un nuovo pericolo interno, la profonda crisi del settore immobiliare. Il biennio è stato caratterizzato dalla pandemia Covid-19, la quale ha inflitto un duro colpo alla fiducia di investitori e consumatori.

Ad oggi le cose non sembrano essere migliorate con i maggiori attori del settore, come Evergrande e Country Garden, che mostrano segni di instabilità. Le due aziende hanno riscontrato enormi problemi nel ripagamento dei loro debiti, tanto ad arrivare a situazioni di default, contagiando in parte anche l’economia de Dragone.  

L’economia cinese negli ultimi 20 anni, ma soprattutto dall’inizio del mandato del leader comunista Xi-Jiping nel 2013, ha visto un’imponente crescita, trainata anche dal settore immobiliare, il quale ha cavalcato l’onda dello sviluppo del Dragone. Ora l’idea di un’inarrestabile crescita del Pil e del benessere incontrastato dell’apparato edile cinese sembra essere lontana.

Ad agosto 2023 la banca giapponese Nomura ha ridotto le previsioni di crescita e sviluppo economico di Pechino dal “solito” 5,1% annuo al 4,6%. Si parla di “spirale negativa”, un andamento sfavorevole che solo le scelte del Politburo cinese possono fermare. Questa bolla immobiliare è arrivata a incidere direttamente sul settore bancario, causando una gigantesca crisi di liquidità.  

Le principali cause scatenanti che hanno afflitto il settore immobiliare sono l’ondata di mancati pagamenti, soprattutto post-Covid, a causa dell’affaticamento economico che ha trafitto la popolazione cinese, e il cosiddetto effetto di zombificazione. Quest’ultimo riguarda direttamente la finalizzazione dei progetti di costruzione, lasciati incompleti ed interrotti a causa degli enormi debiti delle aziende e per la scarsa domanda sulle proprietà.

Come riportato dal Corriere della Sera, vastissime zone del territorio nazionale cinese sembrerebbero caratterizzate da vere e proprie “città fantasma”(e non da oggi), ossia imponenti zone di terreno completamente disabitate e strutture non ultimate. 


I casi Evergrande e Country Garden

Simbolo di tale periodo complicato è la vicenda di Evergrande. Costruttore di immobili fondata nel 1996 durante un periodo di urbanizzazione di massa con base alle isole Cayman. È la seconda azienda più grande per vendite in Cina e quotata in borsa ad Hong Kong. Nel 2018 è divenuto il gruppo immobiliare di maggior valore al mondo.

Il colosso ha sfruttato il boom economico del Dragone, a partire dall’ampliamento della classe medio-alta, per la vendita dei suoi appartamenti. Il 17 agosto 2023 però, dopo l’effettivo default risalente al 2021, la società ha dichiarato bancarotta e ha fatto appello al cosiddetto Chapter 15(codice fallimentare statunitense per la protezione dei creditori) per presentare un’istanza di protezione dal fallimento a Wall Street.  

La richiesta di “bancarotta protetta” da parte dell’azienda cinese verso il tribunale fallimentare degli Stati Uniti prevederebbe il disperato tentativo di ristrutturazione del debito e la tutela dei beni statunitensi dell’azienda.

Risulta molto probabile che non si riesca ad arrivare ad un rilancio, bensì ad un ulteriore spacchettamento delle unità aziendali. Si stima che, oltre al grande impatto e al conseguente rallentamento dell’economia cinese, circa 1,5 milioni di creditori potrebbero perdere i depositi dovuti per l’acquisto delle case, non ancora costruite, se l’azienda dovesse crollare.  

La causa principale del fallimento dell’azienda riguarda proprio il modello di business adottato. In maniera simile a molti altri sistemi immobiliari, Evergrande progettava e costruiva a debito, prevedendo la risanazione tramite le vendite future. Tramite questo sistema, l’azienda è riuscita ad accumulare circa 350 miliardi di dollari debiti, circa il 2% del Pil cinese. 

Altro attore fondamentale della crisi immobiliare cinese è la rinomata azienda di sviluppo privata Country Garden, o Bìguìyuàn (nome in mandarino che significa letteralmente “giardino di campagna”). Fondata nel 1992 a Guangdong da Yang Guanqiang, nel 2007 è stata quotata nella Borsa di Hong Kong, piazzandosi nel 2018, secondo Fortune Global 500 list, al 353° posto.

La compagnia di sviluppo immobiliare nel suo vasto portafoglio di progetti internazionali è arrivata a progettare complessi residenziali, oltre che in Cina, il suo principale mercato, anche in Australia e Malesia.  

Il colosso aziendale durante il primo semestre del 2023 ha riscontrato però una perdita di 48,9 miliardi di yuan, vale a dire circa 6,1 miliardi di euro. Le valutazioni delle sue azioni hanno assistito quindi ad un netto declino, tanto da perdere il 17,4% alla Borsa di Hong Kong. Inoltre, a partire dall’8 agosto 2023, la società è risultata inadempiente per un importo di 45 milioni di dollari in relazione agli esborsi di interessi legati a due obbligazioni offshore in dollari.

Country Garden, in conseguenza dei mancati pagamenti di interessi, dovrà effettuare il risarcimento dei propri debiti. In caso contrario Country Garden rischierebbe una violenta crisi finanziaria e, come accaduto ad Evergrande, la conseguente bancarotta. 

I rischi di contagio e le rassicurazioni di Xi-Jinping: 

Si è espresso direttamente anche il Presidente degli Stati Uniti Biden, definendo la crisi immobiliare cinese una vera e propria “bomba ad orologeria”, alimentando i timori di una possibile crisi economica a catena tra i vari Paesi del mondo.

In effetti delle somiglianze con la grande crisi finanziare scoppiata negli Stati Uniti nel 2008, nota come grande recessione, ci sono, tanto che diversi analisti hanno parlato di “rischio Lehman”. Gli stretti rapporti con i Paesi dell’Unione Europea mettono in allarme anche le tradizionali banche europee.

Stando però alle parole del leader Xi-Jinping, pubblicate direttamente sul Qiushi, ossia la rivista teorica del Pcc, il popolo cinese e i maggiori Stati mondiali devono avere “pazienza”. D’altronde, tra le promesse del suo secondo mandato presidenziale c’era anche quella contro i rischi finanziari, mantenendo un’economia crescente ogni anno.


Negli ultimi tre anni però non sono state proposte grandi operazioni di salvataggio per i principali attori coinvolti nella crisi immobiliare. Ma l’effetto domino sugli altri settori dell’economia potrebbe essere solo l’inizio di un potenziale crollo dell’intero apparato finanziario cinese, con possibili conseguenze in ambito di rapporti economico-commerciale tra la Repubblica Popolare Cinese e i maggiori Paesi del globo. 

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Filippo Sabbatini

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